小编：那什么是运营商？

彭总：运营商即专业市场的经营管理者，一般叫商业管理公司，负责商业项目的前期策划、商业定位、设计规划、业态布局、招商落位、开业运营等工作。它是一个专业市场的商业价值实现的保证者。

小编：商业管理公司要具备哪些职能？

彭总：首先要进行市场尽调，量体裁衣；将商业规划、项目策划进行前置。前期要对当地市场需求的容量、住房的开发规模、同类市场供给的体量、以及它们的市场营销和推广方式进行科学分析后，再定开发规模。

为了给经营者和消费者创造一个良好的商业环境，其次需结合当地政府整体市场规划，选择一个规划有完善配套体系的区块。比如：是城市发展的重要方向，有四通八达的交通路网、长短途交通站点、社会停车场、医疗机构、仓储物流配套；项目自身应配套金融机构、人才公寓、酒店办公、商家营销活动中心，餐饮娱乐、大型商超等争取在各个方面都能做到尽善尽美。

小编：怎样才能把项目开发做对做强？

彭总：运营团队在项目拿地阶段就要参与进去，通过市场尽调的结果再进行专业的判断，帮助项目确定商业定位及业态布局，然后设计院按照设计要求来设计建筑方案。这就是我们说的策划前置（包含商业定位前置、业态规划前置、招商运营前置）；先策划、再设计。而不做策划，就开始设计，是国内商业项目开发的主要误区。很多开发商都是拿地以后，就找设计院出图，然后报建开工，等开始建了甚至建完了，才组建商管团队，这个时候很多硬件上的问题就已经不能改了。因此，商管必须要前置，也就是运营前置，而且要前置到项目设计之前的阶段。

另外开发商实力要雄厚，运营团队组合要专业。一个优秀商业项目的开发建设，一定是双轮驱动的，其中一个轮子是开发的建设条线，它对开发商的资质、资金实力、开发成绩、建设速度、建筑质量、市场口碑等有着较高的要求。

目前行业的主流，也是未来的发展趋势，开发商开始自建的商业管理公司。目前绝大多数的已开项目也都是由开发商自己的团队在管理。因为专业市场是一个需要用耐心和实力去精心培养的“公主”，她不仅需要一个有钱的“爸爸”，还需要这个“爸爸”愿意为她不断花钱地培养。

另一个就是商管的运营条线。只有这两个轮子不断地协调平衡，才能保证项目始终走在正确的轨道上。建立一支不仅具有开阔的行业视野，超强的科学管理能力，还是业内成功的操盘手；同时具有广泛的品牌厂家人脉，丰富的当地品牌商家资源的专业团队，特别还要具有较强组织商家进行终端营销的能力。把前策、招商、运营三位合为一体。

然后是要得到当地政府的政策支持。为了确保商业市场的良性竞争和可持续发展，最好能够得到当地政府的政策支持，比如说：整治老旧市场的“脏乱差”，进行“划行归市”；不做盲目发展，不搞恶性竞争，得到政府政策扶持：“五至十年内，不新增规划建设同类专业市场”；“项目能够得到当地政策的重点培育支持”。

其次，每个市场都需要一段时间的培养期，没有经营实力的商户在这个时候就会信心动摇或者经受不住市场的考验，这个时候也将给市场经营管理带来比较大的负面影响。此时需要运营商在培养期阶段，投入大量的项目推广和营销宣传以及成功地组织商家做好每一场营销活动。

因此在招商时，不要为了凑场而招商，而是要选择那些有经营能力且能应变市场风险的商户同行。

总之，要做好一个专业市场不是一朝一夕的事情，开发商和运营商需要有扎实的基本功，只有充分了解和把握专业市场的“专业性”，才能使专业市场进入专业化的开发和运营轨道。