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棚改货币化对房地产市场影响有限 投资性住房需求才是房价高涨的主因

2018-7-5 10:46:11 来源: 证券日报
近期,随着棚改融资收紧的消息流出,关于棚改货币化对住房市场影响的讨论也异常热烈。有观点认为,棚改货币化带来的巨大被动性住房需求及注入居民部门的流动性,是新一轮住房价格上涨尤其是三四线城市房价上涨的重要驱动力。
对此,西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁对《证券日报》记者表示:“棚改货币化对住房市场影响有限,投资性住房需求才是驱动房价迅速上涨的重要因素。特别是在当前多套房比例居高的情况下,应该继续坚持棚改货币化安置。而相对于“一刀切”的实物安置,货币化安置让棚改家庭能更自由地使用补偿金,甚至利用补偿金促进社会经济健康发展。”
棚改货币化家庭
购房比例低
根据中国家庭金融调查数据显示,2013年至2017年,我国7.9%的城镇家庭经历了拆迁,其中接受货币化安置的比例为31.6%。在这些货币化安置家庭中,重新购房的家庭仅为20.4%,有近80%的货币化安置家庭并未购房。甘犁指出,几年中家庭重新购房仅占全部购房家庭比例的4.1%,对住房市场的影响非常有限。从区域上看,货币化安置家庭购房比例在一线、二线、三线城市分别为12.0%、26.4%和14.8%。三四线城市货币化安置家庭购房比例远低于二线城市。
在中国家庭金融调查与研究中心房产城镇化首席研究员弋代春看来,如此多的棚改货币化家庭不选择购房,主要有两大原因。
首先,家庭住房刚需已基本满足。有52%的货币化安置家庭在棚改前已经拥有多套房,远高于城镇其他家庭,这也是近80%货币化安置家庭拆迁后未购房的主要原因。除此之外,部分拆迁户无房但也并未购置新房,而是通过租赁、自建、继承或者免费借住亲友住房等途径解决了住房问题。
其次,家庭购房财力不足。数据显示,拆迁户家庭就业率较低,劳动收入也较低。在货币化安置比例较高的二三线城市,二线城市补偿金为36.3万元/户,远低于二线城市的房价;而三四线城市补偿金为18.6万元/户,与当地房价仍然存在差距,这意味着拆迁户仅靠补偿金并不能全款购置新房。
货币化补偿款
流向哪里
2013年至2017年,39%的拆迁户获得了货币补偿,平均每户补偿金额为31.5万元,相当于政府直接转移支付给居民2.9万亿元。调查显示,除了购房外,货币化补偿款最终进入到家庭储蓄,偿还了家庭负债,帮助家庭创业、增加工商业资产,增加家庭投资性收入,促进家庭消费升级。
中国家庭金融调查数据显示,2013年至2017年间,货币化补偿后未购房的家庭,平均金融资产从2013年的6.6万元,上涨至去年的34.3万元;平均负债金额从1.78万元下降至1.72万元(货币化安置中的购房家庭,平均负债金额从3.3万元大幅上涨至9.2万元);家庭平均工商业资产从12.2万元上涨至29.4万元,涨幅明显高于其他类型家庭;家庭平均投资性收入从2348元上涨至10768元,收益绝对额明显高于其他城镇家庭。与此同时,收入上涨,金融资产上涨,直接刺激家庭消费水平升级。家庭年消费从2013年的4.5万元上涨至2017年的7.7万元。从消费结构调整上看,食品支出虽然是家庭的最主要支出,但占比明显下降,而教育支出及交通通信支出占比上涨增加明显。
弋代春对《证券日报》记者表示,目前,货币化安置家庭购房仍以投资性购房为主。2013年至2017年,新购房的货币化安置家庭中有69%已拥有住房,而同期购房的其他家庭中,拥有住房的比例仅为42.6%。比较2008年至2018年一季度全国家庭的购房需求,投资性购房比例在不断上涨,从最初的19.6%上涨至50.3%。其次,从家庭住房居住情况看,租房家庭购房的,在所有购房家庭中比例低。
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