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房市“拐点”未现 调控应会继续

2018-11-14 10:05:15 来源: 中新经纬

近日,中国指数研究院公布的数据显示,2018年10月受监测的40个主要城市房地产成交面积环比下降5.91%,其中近六成城市环比下降。具体来看,4个一线城市成交面积环比下降33.44%,18个二线城市成交面积环比下降4.92%。此外,二手房方面,易居房地产研究院的报告显示,10月份,北京、杭州、深圳等受监测的10个城市二手房成交量为3.9万套,环比下降25%,同比下降9%。有人说,国内房地产市场进入“寒冬”,房地产市场到了“拐点”。其实,这些舆论的目的不外乎是,希望当前房地产宏观调控政策能够松绑。

在笔者看来,房地产市场远未到所谓的“拐点”。从房地产市场的实体层面上来看,国内房地产市场已经出现了一个三年多的持续繁荣,不仅住房销售面积一直在创历史记录,不少城市的住房市场价格也早就顶在历史的天花板上,即全国的房地产价格出现了一轮普遍上涨。尽管经过2016年以来的房地产市场调控,东部地区的住房销售量是有所下降,但这些地方的房价水平仍然维持在高位。而中西部地区无论是住房销售面积还是住房价格水平还在上涨。也就是说,目前国内房地产市场的繁荣还在持续。比如说,1-9月份国内住房销售金额的增长仍然保持在13%以上的水平,而中部地区更是达22%以上,西部地区达26%以上。这就意味着国内绝大多数地区的房价还在继续上涨,只要国内房地产市场的价格还在上涨,房地产市场的繁荣就会继续。

在绝大多数高房价的城市,房地产市场基本上是一个投资为主导的市场,那么,这些城市的房地产市场出现“拐点”了吗?按照投资学的一般理论,投资市场要出现拐点,要进入熊市,最为基本的标志是其投资品的价格下跌20%以上。也就是说,房地产市场要出现“拐点”,房价上涨的预期就要完全逆转。而如果这些城市的住房销售面积下降或销售量下降,但因房价上涨,销售金额反而在上涨,那么这些城市房地产市场根本就不存在所谓“拐点”。

还有,根据国家统计局的数据显示,全国房地产开发投资仍然保持上涨,今年1-9月份同比增涨9.9%;房地产开发企业土地购置面积在今年1-9月份同比增涨15.7%,土地成交价款10002亿元,增长22.7%。这就意味着房地产企业仍然全面看好未来几年国内房地产市场。个别城市出现的住房销售下降、出现的房价向下调整,这些都仅是个别现象。也就是说,从房地产的实体层面上,当前国内房地产市场根本不存在松绑房地产调控政策的理由,更不用说有些地方的房地产价格事实上太高,需要用房地产调控来挤出其泡沫,国内房地产市场调控还会继续。

从当前中国房地产市场政策层面上来看,“房住不炒”是国内房地产市场定位,这意味着国内房地产市场要回到消费为主导的市场上来,要求国内房地产市场价格回归到理性,让国内房地产市场的性质得到改变。所以,在这种房地产市场的政策定位下,坚决遏制房地产市场的价格再上涨,挤出房地产市场泡沫是必然趋势,只不过采取的方式有松紧快慢的区别而已。2017年以来各个地方政府出台的房地产市场政策,基本上是在落实“房住不炒”这个原则,让一些房价过高、房地产炒作过于严重的城市房价上涨遏制住。

在“房住不炒”原则下,任何削弱这个原则的房地产政策出台的概率都不会太高。而有人说国内房地产市场出现“拐点”,实际上并没有出现,国内房地产市场繁荣还在继续,房地产市场调控估计还会继续而不是逆转。

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